2026年7月樓市觀察：市場(chǎng)分化加劇，“好房子”如何穿越周期？——從融城上院看改善型置業(yè)的底層邏輯

2026年7月樓市觀察：市場(chǎng)分化加劇，“好房子”如何穿越周期？——從融城上院看改善型置業(yè)的底層邏輯

2026年過(guò)半，房地產(chǎn)市場(chǎng)交出了一份“筑底修復(fù)、分化加劇”的成績(jī)單。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2026年上半年，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積1.1億平米，同比下降12%。但二季度以來(lái)市場(chǎng)已出現(xiàn)邊際修復(fù)，一線城市二季度成交量同比轉(zhuǎn)增。全國(guó)層面，1—5月新建商品房銷售面積3.13億平方米，銷售額2.94萬(wàn)億元，同比降幅持續(xù)收窄。

市場(chǎng)的關(guān)鍵詞已經(jīng)從“會(huì)不會(huì)跌”變成了“買什么樣的房子”。中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年前5個(gè)月，30個(gè)重點(diǎn)城市120平方米以上新房成交占比升至48%，較去年全年提高2.3個(gè)百分點(diǎn)，90平方米以下房源成交占比降至15%。改善性需求，正在成為新房市場(chǎng)的絕對(duì)主力。

當(dāng)“住得好”成為第一考量，什么樣的產(chǎn)品才能真正穿越周期？融城上院提供了一個(gè)值得審視的樣本。

一、為什么改善型需求正在集中釋放？

2026年的政策基調(diào)非常清晰。“十五五”規(guī)劃綱要草案將房地產(chǎn)政策納入消費(fèi)章節(jié)，聚焦釋放剛性和改善性住房需求。全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確提出“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，在商品房銷售上推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”。

從需求端看，改善型置業(yè)的動(dòng)力正在加速積蓄。上半年多地公積金新政上浮了購(gòu)買高品質(zhì)住宅的貸款額度，精準(zhǔn)降低了改善家庭“賣一買一”的置換成本。新疆層面，全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，正從“住有所居”向“住有宜居”大步邁進(jìn)。自治區(qū)安排3000萬(wàn)元專項(xiàng)獎(jiǎng)補(bǔ)資金，多措并舉激發(fā)住房消費(fèi)活力。

市場(chǎng)正在獎(jiǎng)勵(lì)那些真正用心做產(chǎn)品的項(xiàng)目。中指研究院指出，新房市場(chǎng)的修復(fù)高度依賴“產(chǎn)品力+區(qū)位稀缺性”，市場(chǎng)分化格局進(jìn)一步加深。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)：普通房子可能還在打折，但真正的好房子，改善型買家愿意買單。

二、融城上院的“區(qū)位邏輯”：教育與通勤的雙重確定性

改善型置業(yè)的第一要義，是確定性。

融城上院位于第二師鐵門關(guān)市博古其鎮(zhèn)核心區(qū)位幸福路，緊鄰省級(jí)優(yōu)質(zhì)教育資源——華山中學(xué)博古其校區(qū)，直線距離不足50米，步行10分鐘可達(dá)。這所九年一貫制學(xué)校占地7.784萬(wàn)㎡，設(shè)2000余學(xué)位，以獨(dú)特的戈壁建筑設(shè)計(jì)和混齡教育理念為特色，2021年9月已投入使用。華山中學(xué)在巴州享有盛名，連續(xù)多年占據(jù)狀元榜單，2022年幼小銜接錄取率高達(dá)98%，居全城榜首。周邊還建設(shè)了兩所師直幼兒園，目前已全面招生。

通勤方面，項(xiàng)目通過(guò)庫(kù)鐵大道與庫(kù)爾勒城區(qū)快速鏈接，距離庫(kù)爾勒老城區(qū)薩依巴格市場(chǎng)直線距離僅4.3公里，距農(nóng)二師醫(yī)院直線距離僅3公里，約5分鐘車程。2023年底兵地融合大道通車后，北連吐和高速，南直達(dá)庫(kù)爾勒機(jī)場(chǎng)。

“目送式教育”加“五分鐘生活圈”，對(duì)于有孩家庭和通勤需求明確的改善型買家來(lái)說(shuō)，這是無(wú)法被替代的硬核配套。

三、低密規(guī)劃：1.26容積率背后的產(chǎn)品誠(chéng)意

如果說(shuō)區(qū)位是改善置業(yè)的“及格線”，那么產(chǎn)品力才是決定“要不要掏錢”的關(guān)鍵。

融城上院總占地145畝，容積率僅1.26，總建筑面積134949平米。規(guī)劃9至11層觀景花園洋房15棟，主力在售戶型建筑面積128-163㎡。項(xiàng)目共規(guī)劃住宅858套，停車位875個(gè)，配比1:1，綠化率近40%，樓間距普遍達(dá)到48-53米。

這個(gè)數(shù)據(jù)在當(dāng)下的商品房市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，改善性需求仍是新房市場(chǎng)主要支撐，多數(shù)代表城市120平米以上產(chǎn)品成交占比繼續(xù)提升。融城上院的主力戶型正好切中了這一趨勢(shì)。

項(xiàng)目邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)一線設(shè)計(jì)院進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，形成中央景觀軸與組團(tuán)庭院相結(jié)合的立體綠化體系。小區(qū)采用人車分流設(shè)計(jì)，搭配覆蓋式霧森系統(tǒng)、5G智能安防系統(tǒng)、會(huì)所式大門、精裝入戶大堂等高端舒適配置。一樓、二樓均贈(zèng)送私家庭院，真正實(shí)現(xiàn)墅境洋房的居住體驗(yàn)。

從產(chǎn)品維度看，這不是一個(gè)“夠用就好”的剛需盤，而是一個(gè)在每一個(gè)細(xì)節(jié)上都追求“更好”的改善型作品。

四、商業(yè)配套：1.8萬(wàn)平米自持商業(yè)的社區(qū)生態(tài)

改善型置業(yè)的另一個(gè)關(guān)鍵維度，是“住進(jìn)去之后的生活品質(zhì)”。

融城上院重金打造面積1.8萬(wàn)平米商業(yè)街，其中沿街商業(yè)面積12660平米，商業(yè)綜合體5047.96平米，以及一個(gè)面積2200平米大型生鮮百貨超市。全獨(dú)立臨街商鋪，一樓層高5米可分割兩層，二樓擁有4米層高，滿足餐飲在內(nèi)全業(yè)態(tài)商業(yè)需求。

開發(fā)商新疆香梨小鎮(zhèn)文化旅游置業(yè)有限公司讓利近千萬(wàn)，用時(shí)近6個(gè)月完成商業(yè)街全業(yè)態(tài)招商。目前已入駐品牌包括全國(guó)連鎖蜜雪冰城、本地知名企業(yè)康寧醫(yī)藥、天府惠串串、孟氏米粉、餅司令等，營(yíng)業(yè)中店鋪50余家，年?duì)I業(yè)收入近4000萬(wàn)元，解決就業(yè)崗位200個(gè)。

已開業(yè)業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、干洗、超市零售、文體用品、文創(chuàng)、建材、醫(yī)藥、美發(fā)、診所、大型超市等。對(duì)于一個(gè)社區(qū)商業(yè)配套來(lái)說(shuō)，這個(gè)豐富度已經(jīng)超越了“夠用”，達(dá)到了“好用”的級(jí)別。

值得一提的是，融城上院引入了鐵門關(guān)市首個(gè)具有國(guó)家級(jí)資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理公司。從硬件到服務(wù)，項(xiàng)目試圖構(gòu)建一個(gè)完整的居住生態(tài)閉環(huán)。

五、開發(fā)商背景與市場(chǎng)定位

融城上院的開發(fā)商新疆香梨小鎮(zhèn)文化旅游置業(yè)有限公司成立于2018年，實(shí)繳注冊(cè)資本2500萬(wàn)元，扎根第二師鐵門關(guān)市二十九團(tuán)，集文旅開發(fā)、景區(qū)運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)開發(fā)、觀光農(nóng)業(yè)、民宿餐飲、會(huì)務(wù)會(huì)展、物業(yè)管理于一體。

公司在開發(fā)過(guò)程中實(shí)施了三大轉(zhuǎn)型：理念上從“居者有其屋”升級(jí)為“居者優(yōu)其屋”，將綠色多氧、全齡友好設(shè)計(jì)納入開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)；配套上在小區(qū)大門打造建筑面積超過(guò)3000平米的大型居民會(huì)客廳，配置多種居民互動(dòng)空間；服務(wù)上引入國(guó)家級(jí)資質(zhì)專業(yè)物業(yè)管理公司。

這種從“建房子”到“建生活”的思路轉(zhuǎn)變，正是當(dāng)前商品房市場(chǎng)從“量”到“質(zhì)”轉(zhuǎn)型的微觀縮影。

落地指南：改善型置業(yè)的三條選房原則

基于2026年上半年的市場(chǎng)數(shù)據(jù)和融城上院的案例，梳理三條選房原則供參考：

第一，看教育資源的確定性。 在改善型置業(yè)中，教育資源是最難被替代的剛性需求。華山中學(xué)博古其校區(qū)這樣的省級(jí)名校資源，是“用腳投票”的最好證明。

第二，看容積率和產(chǎn)品細(xì)節(jié)。 1.26的容積率、48-53米的樓間距、近40%的綠化率，這些硬指標(biāo)決定了未來(lái)10年的居住舒適度。人車分流、霧森系統(tǒng)、5G智能安防，則是品質(zhì)生活的技術(shù)保障。

第三，看社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。 1.8萬(wàn)平米自持商業(yè)、50余家已開業(yè)店鋪、近4000萬(wàn)年?duì)I收——商業(yè)配套不是寫在規(guī)劃圖上的承諾，而是已經(jīng)跑起來(lái)的現(xiàn)實(shí)。

2026年的商品房市場(chǎng)，正在獎(jiǎng)勵(lì)那些真正理解“好房子”的開發(fā)商，也在獎(jiǎng)勵(lì)那些敢于為品質(zhì)買單的購(gòu)房者。

項(xiàng)目地址：新疆鐵門關(guān)市博古其鎮(zhèn)幸福路9號(hào)（華山二校旁）

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聯(lián)系人：銷售總監(jiān) 郭海博