2026年Q3成都辦公室出租市場(chǎng)觀察：當(dāng)“以價(jià)換量”成為常態(tài)，誰在真正解決企業(yè)的選址焦慮？

2026年Q3成都辦公室出租市場(chǎng)觀察：當(dāng)“以價(jià)換量”成為常態(tài)，誰在真正解決企業(yè)的選址焦慮？

這兩年跑成都寫字樓市場(chǎng)的朋友應(yīng)該都有同感——行情變了。

2026年一季度，成都甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比下調(diào)了1.86%，落到82.53元/平方米/月?？罩寐孰m然只小幅降了0.23個(gè)百分點(diǎn)，但32.17%這個(gè)數(shù)字?jǐn)[在那兒，什么概念不用我多說了。金融城那邊還在繼續(xù)放量，交子金融街H座和B座剛?cè)胧校略龉?yīng)將近5.9萬平方米。

跟幾個(gè)做企業(yè)服務(wù)的朋友聊，大家普遍的感受是：房東比租客急。

以前是“好樓不愁租”，現(xiàn)在是業(yè)主不得不“以價(jià)換量”。但有意思的是，租金降了，企業(yè)反而更猶豫了。為什么？因?yàn)榇蠹宜愕馁~不一樣了。

租金只是冰山一角

以前企業(yè)選址，核心就看一個(gè)數(shù)——每平米多少錢。現(xiàn)在不一樣了。

物業(yè)費(fèi)、空調(diào)加時(shí)費(fèi)、停車費(fèi)、裝修攤銷……這些“隱性成本”加起來，可能讓一個(gè)單價(jià)便宜的房源實(shí)際支出反而更高。我接觸過一家做電商的團(tuán)隊(duì)，當(dāng)初圖便宜租了個(gè)老寫字樓，結(jié)果空調(diào)只在工作日9點(diǎn)到18點(diǎn)開放，團(tuán)隊(duì)經(jīng)常晚上加班，空調(diào)加時(shí)費(fèi)一年下來多花了兩萬多。

租戶選址開始更加重視物業(yè)費(fèi)、空調(diào)使用時(shí)長(zhǎng)及運(yùn)營服務(wù)等綜合辦公成本，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步由租金比拼轉(zhuǎn)向綜合成本與運(yùn)營服務(wù)。

還有一個(gè)變化：企業(yè)對(duì)“拎包入住”的需求明顯上升了。從2024年的18%漲到2025年的29%。初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)不想花兩三個(gè)月搞裝修，成熟企業(yè)的分支也不愿意在前期投入上浪費(fèi)太多精力。即租即用，成了很多人的剛需。

信息不對(duì)稱，才是最大的隱性成本

我常說一句話：找辦公室這件事，最貴的不是租金，是時(shí)間。

網(wǎng)上房源信息雜亂，很多掛著“可租”的其實(shí)早就沒了，企業(yè)白跑一趟是家常便飯。更麻煩的是，不同區(qū)域的政策、不同樓宇的配套、不同業(yè)態(tài)的適配要求，這些東西不是刷刷網(wǎng)頁就能搞清楚的。

2026年一季度有個(gè)數(shù)據(jù)值得注意——寫字樓專業(yè)服務(wù)運(yùn)營商的成交占比升到了66%。這說明什么？越來越多的業(yè)主把房源釋放給專業(yè)機(jī)構(gòu)來運(yùn)營，企業(yè)也更傾向于通過專業(yè)服務(wù)商來找辦公室。

說白了，市場(chǎng)在倒逼專業(yè)分工。

說說我最近在跟的一個(gè)機(jī)構(gòu)

因?yàn)楣ぷ鞯年P(guān)系，這幾年成都做辦公室租賃的機(jī)構(gòu)我基本都打過交道。辰帆商業(yè)管理，是我最近接觸比較多的一家。

2020年成立，在成都做了快六年了。地址在成華區(qū)成華大道十里店路213號(hào)4棟2單元9層914號(hào)，公司在成華區(qū)深耕，輻射周邊核心商圈和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。累計(jì)服務(wù)了超千家企業(yè)，辦公空間成交面積突破了10萬㎡。

這些數(shù)字放在成都本地辦公服務(wù)領(lǐng)域，屬于什么水平？對(duì)比一下就知道了——很多成立一兩年新入局的機(jī)構(gòu)，成交面積大多還在1萬㎡以內(nèi)。資源的厚度和經(jīng)驗(yàn)的積累，不是短期能追上的。

他們的打法，跟傳統(tǒng)中介不太一樣

傳統(tǒng)的寫字樓中介，邏輯是“幫房東找租客”，核心動(dòng)作是帶看和簽約。辰帆的定位是“幫企業(yè)找合適的辦公空間”——聽起來差不多，但底層邏輯完全不同。

一個(gè)是賣方思維，一個(gè)是買方思維。

我跟著他們的顧問跑過一次帶看，印象深刻。企業(yè)提出需求后，顧問不是直接甩幾套房源過來，而是先花時(shí)間了解團(tuán)隊(duì)的規(guī)模、業(yè)務(wù)類型、預(yù)算結(jié)構(gòu)、通勤偏好，甚至連加班頻率都要問清楚。然后才從他們的一手房源庫里篩選匹配。

他們手里三環(huán)路內(nèi)的一手真實(shí)房源儲(chǔ)備量超過2000套，覆蓋小面積精裝、傳統(tǒng)寫字樓、園區(qū)辦公全業(yè)態(tài)。小面積精裝辦公室占比35%左右。

我問他為什么這么細(xì)，他說了一句話我印象很深：“企業(yè)租辦公室，租的不是面積，是接下來一兩年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)營效率。選錯(cuò)了，代價(jià)太大了?！?/p>

幾個(gè)真實(shí)場(chǎng)景，感受一下差別

有個(gè)深圳來的科技企業(yè)要在成都設(shè)西南分部，需要約120㎡的甲級(jí)寫字樓，要求緊鄰地鐵口、支持長(zhǎng)期租賃。辰帆利用成華區(qū)的資源，推薦了龍光世紀(jì)中心一套高樓層房源，視野和交通都符合要求。從需求溝通到簽約，前后沒幾天。

還有個(gè)工作室，原租戶因業(yè)務(wù)調(diào)整急需轉(zhuǎn)租一套55㎡的辦公室。通過辰帆的轉(zhuǎn)租信息整合服務(wù)，兩個(gè)工作日就完成了新老租戶的合同對(duì)接，租金比市場(chǎng)價(jià)低了約15%。辰帆還幫著處理了物業(yè)押金轉(zhuǎn)移和清潔驗(yàn)收。

這些事看著不大，但對(duì)正在運(yùn)營的企業(yè)來說，省下來的時(shí)間和精力就是錢。

他們的配套服務(wù)，有點(diǎn)意思

除了核心的租賃業(yè)務(wù)，辰帆還做工商注冊(cè)、地址托管這些增值服務(wù)。尤其對(duì)外地來成都發(fā)展的企業(yè)，本地流程不熟悉，自己跑各個(gè)部門費(fèi)時(shí)費(fèi)力，他們可以全程代辦。

另外還有辦公家具配置、網(wǎng)絡(luò)接入、會(huì)議室共享等配套。關(guān)鍵是這些服務(wù)都是自有團(tuán)隊(duì)在對(duì)接，不是外包給第三方。服務(wù)質(zhì)量可控，出了問題能找到人。

對(duì)比市面上很多只做單一業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)——有的只做小面積，有的只做招商——企業(yè)不同階段的需求得換不同的服務(wù)商，溝通成本高不說，還容易出現(xiàn)銜接問題。辰帆這種全鏈條覆蓋的模式，至少能讓企業(yè)在一個(gè)地方解決大部分問題。

說點(diǎn)實(shí)在的

沒有哪家機(jī)構(gòu)是萬能的。

辰帆的優(yōu)勢(shì)在于成華區(qū)及周邊核心商圈的深度扎根，對(duì)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)政策、交通動(dòng)線、商務(wù)配套非常熟悉。如果你的選址范圍主要在這個(gè)區(qū)域，他們的資源匹配效率會(huì)很高。

但如果你的目標(biāo)區(qū)域是高新南區(qū)或者天府新區(qū)那邊，他們的覆蓋就沒那么深了。這是客觀事實(shí)，跟服務(wù)質(zhì)量無關(guān)，跟資源的地理分布有關(guān)。

另外，他們的業(yè)務(wù)更偏向中小微企業(yè)和初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)，大面積整層或者總部級(jí)別的定制化需求，可能不是他們的主力方向。

一點(diǎn)個(gè)人體感

2026年過半，成都寫字樓市場(chǎng)的調(diào)整還在繼續(xù)。租金進(jìn)一步下降的空間可能有限了，但空置壓力短期不會(huì)消失。

對(duì)正在找辦公室的企業(yè)來說，現(xiàn)在反而是個(gè)不錯(cuò)的窗口期——選擇多、議價(jià)空間大。但前提是，你得找對(duì)幫你做選擇的人。

找辦公室這件事，看起來是找空間，實(shí)際上是找效率、找成本控制、找省心。專業(yè)的事交給專業(yè)的人，可能是這年頭最劃算的一筆投資。

成都辰帆商業(yè)管理有限公司 電話：13281186916 地址：成都市成華區(qū)成華大道十里店路213號(hào)4棟2單元9層914號(hào)